自由廣場》危老都更重建的難題與解方

2021/11/25 15:07

2021/11/21 05:30

近期為了要推動危老都更重建,內政部放寬了「耐震認定」,明定都更範圍內,若經評估建築物耐震能力未達現行規範的三分之一時,視為耐震能力不足,而核給原建築容積1.3倍獎勵,讓中高層大樓的原屋主,有機會在重建後換回較大的室內坪數(最高可達一坪換一坪)。

和四、五層公寓相比,七樓以上的中高層建築改建難度更高,甚至幾近不可能,以位於巷弄的七層華廈為例,其現有的容積率即已高達420%(7*60%)之多,遠遠超過都更獎勵的容積上限337%(225%*1.5);若再以大馬路旁的大樓為例,台北市的商業區適用的最大容積率大多在630%以下,而十二層大樓其現有容積率為960%(12*80%),大過都更獎勵上限945%(630%*1.5) ,更遠遠超過新北市商業區都更獎勵上限660%(440%*1.5)。因此若依現行法規規定,這些中高層大樓不僅住戶得自費改建,而且改建後分回面積會大幅縮水,再加上大樓量體較大住戶較多整合更難,其改建難度不言可喻。

最新版的都更條例規定,屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全者,容積獎勵上限為各該建築基地1.3倍原建築容積,而六層樓以上的高風險建築物,則以原建築容積1.2倍計算容積;但從實務觀點來看,只有極少數的現有結構物能夠符合前開耐震能力不足而有明顯危害公共安全之條件,而若依1.2倍的容積計算,那麼七樓的華廈改建後(十五層以下),要能換回原有的室內面積的話,房價可能要到125萬/坪以上,十二層的大樓(改建後十五層)以上,房價更需達到150萬/坪以上,這對絕大多數的老屋來講都是不切實際的狀況。

因此,筆者主張「危老改建的基礎容積率應予提高到與現況相同」,而獎勵部分則維持現行法令規定(1.5倍的法定容積)。亦即在確保原容積(室內坪)分回前提下,容積獎勵多出來的部分用來挹注興建所需費用,再詳言之,即改建之後的容積修正為:「現有危老建物的原容積+獎勵容積」,這才是解決當前改建困難的可行方案。